“前年下半年以来进入楼市的，目前基本处于被套状态。”某国有商业银行消费信贷部门负责人表示，他们也说不准深圳楼价会怎么走，但如果今明年深圳楼市仍处于目前状态，可能会有一批投资者割肉出逃，将会出现还款违约现象。

　　楼市投资空间被压缩

　　姚先生投资深圳楼市多年。他表示，楼市投资收益来自两部分，一部分是“以租养贷”，房屋出手后这部分还掉的贷款将成为收益。如果租金和月供相当，意味着投资者只要付出少量首付，就可没有任何负担坐享收益；一部分则是房产出售后升值带来的收益。然而从这个月开始，央行累计加息效应显现，投资成本已增高很多。

　　自深圳楼市低迷以来，很多投资者都希望采用“以租养贷”熬过严冬。连日来，记者采访了多家中介，对深圳六区12个楼盘目前的月租和月供方式进行了计算对比，发现虽然有楼盘租金出现上涨，但相比央行累计加息的威力，月租和月供之间的差价越来越大。尤其是一些豪宅，月租对月供的贴补连一半都没有。并且中介公司工作人员表示，在第二套房贷款政策执行上，目前要规避很困难，基本要依靠客户自己走后门找关系。

　　此外，新年伊始虽然银行开闸放水，但贷款门槛较高。购买第二套房首付最少要4成，有的银行甚至最少要5成。而且如果评估价比实际成交价低，那么银行会按照评估价来执行，无形中又增加了购房人首付。意味着深圳楼市投资空间被进一步压缩。

　　建议投资者趁机出手

　　“投资者应抓住有利时机获利了结”，近日，世联行风险管理部发布的分析报告指出，新年伊始随着银行信贷资金闸门打开，冻僵的市场有所复苏。但是，呵护不代表放弃调控的目的，而是担心打击到合理的置业需求。所以建议投机者“应抓住有利时机进行获利了结”。

　　港置地产总经理陈鹏表示，按照以往的惯例，新年开始的时候银行额度会比较多。但是今年的情况就特殊一些，综合起来看今年政策的压力很大。随着央行连续加息，“以租养贷”的投资模式很难行得通。所以，投资者要看得更长远一点，看重一个楼盘的未来升值潜力非常重要。

　　“投资成本太高了，如果还不出手会被深度套牢。”已有6套房产的姚先生表示，他已彻底退出楼市。央行在新的一年里很有可能持续加息，靠“以租养贷”来熬过严冬的模式会受到挑战。如果说楼市一路看涨，即使月租远远低于月供也无所谓。但现在深圳楼价走势非常不明朗，就算长期看好短期也很难讲。这种情况下，投资者早点出场是明智选择。

　　■ 记者调查

　　深圳多数楼盘 以租养贷不可行

　　近段时间，一些楼盘月租金出现不同程度的上涨。不少投资客认为，只要银行开闸放水，就能熬过楼市严冬。新年伊始，目前深圳银行放贷情况如何？随着租金上涨，“以租养贷”模式是否可行？记者连续两天调查了深圳6个区，地产中介普遍反映银行放贷门槛严格。记者以12个楼盘进行计算，发现大部分楼盘“以租养贷”模式不可行。在央行持续加息预期以及楼市走势不明显状况下，深圳楼市投资空间被进一步压缩。

　　福田 银行放贷相对松动

　　调查结果：由于地处市中心、周边配套齐全，福田区的不少楼盘向来被投资者重点关注。业内人士介绍，随着迈入新年，近期银行放贷较之3个月前相对松动。

　　“之前更多的不是因为政策影响，而是银行受放贷额度的影响，有的银行一度表示无款可贷。”在景田片区，一位不愿透露姓名的房产中介人士表示，尤其是去年8至10月，市民买房申请贷款时，有的银行表示只能提前预约，等房贷资金相对宽裕后才能放款。近期银行房贷相对松动，业内人士分析这与一些贷款者提前还款以及新年银行开闸放水有关。

　　对于买房首付，多家房产中介有关人士都表示目前受第二套房新政策影响较大。中原地产缇香名苑分行经理黄毅表示，目前银行放贷的额度严格依规定根据相关评估公司的评估结果来决定。“一般来说，卖房者如果挂牌价在120万，买方也同意，但评估公司按标准核定该房只值100万，那么银行就会按总价100万的标准来考虑放贷的比例。”同时受第二套房新政的影响，各银行目前都严格执行以家庭为单位，购买第二套房首付交最少交4成，有的银行甚至要求首付最少交5成。由于银行严格执行新政，目前要规避比较难。

　　踩点楼盘1 黄埔雅苑3期

　　该楼盘地处CBD，配套日趋完善。据中原地产有关人士介绍，目前该片区和福田区香蜜湖、景田、岗厦等片区的二手房售价仍然坚挺，除了一些急于出手的房，上述片区二手房价格基本没有下降。而租金在不同程度地上涨，其中CBD附近的高档楼盘受周围写字楼崛起的影响，租价有的较去年初上涨50%。

　　黄埔雅苑3期主力户型为134平方米的3房2厅，目前二手房出售均价为2.5万元/平方米。该套房总价约335万。如果买房者是购买第一套房，首付需3成为99万，加上支付中介佣金、契税等还要加约14万。贷款236万，如果期限为20年的等额还款，根据目前利率月供为1.7万元。如果是按第二套房计算，买房者需首付4成即134万，加佣金、契税等还要再付14万左右。贷款201万，但按目前新政，贷款利率为现行标准的1.1倍，20年等额还款的月供也为1.7万元。

　　以租养贷：不论第一套还是第二套，月供都在1.7万元左右，月租则为8000元至1万元，月租仅能贴补月供一半左右。

　　踩点楼盘2 景田片区香蜜二村

　　该小区属于景田片区的多层小区，目前租价比去年初涨20%。该楼盘主力户型83平方米，目前出售均价为1.3万元/平方米。业内人士计算，总价108万。按第一套房计算，买房者首付3成即32.5万元，加佣金、契税等还要交7万左右。贷款总额75.5万元，按20年等额还款，月供为5700元。按第二套房计算，首付4成为43.2万，同样要加佣金、契税等7万元。贷款总额64.8万，按20年等额还款计算，月供为5600元。

　　以租养贷：第一套房月供约为5700元，第二套房月供约为5600元，而其月租为2700元至3000元，月租仅能贴补月供一半左右。