最近，东莞楼市低迷状态依然，同时，相关政策仍然在不断推出，那么，目前的调控政策到底对楼市的作用如何，东莞楼市未来的走向怎样，记者采访了沿海集团华南地区总经理郭汉斌，他深入分析了目前的楼市的现状，观点独特新颖。

东莞楼市面临结构性回调

记者：自“9·27”以来，东莞楼市陷入了低迷，不少开发商从最初的不以为然到现在的积极应对，有些楼盘降价幅度还较大，您怎么看待这个问题？

郭总：对东莞房价的波动，我们要从东莞所处的特殊区位来看，东莞处于广州、深圳两个大都市之间，“价格洼地”的优势依然存在。周边楼价回调，对东莞必然有影响。但不论从近期楼市表现还是中长期预期，东莞楼市现在面临的是结构性回调。

所谓结构性回调，一是指小户型项目遭遇调控政策打压，“投机性需求”消失后，价格泡沫将被刺破；二是指一些所谓的高档楼盘在国庆节前价格“虚高”，当然，有的发展商已进行自我调整，成为东莞业界热议的话题。

东莞楼市需求旺盛

记者：那么您对东莞的房价走势怎么看？

郭总：目前，东莞许多银行已经缓办或停办个人房贷按揭了，这对楼市交易带来很大影响，但东莞楼市目前尚且能保持日签约量10000~15000平方米的水平，可见断言东莞楼市的冬天已到来的观点值得商榷。

东莞楼市的刚性需求旺盛，许多居民的改善性居住需求有待实现，每年还有10多万大学毕业生落户东莞，加上企事业单位扩编，每年增加20多万的有效购房人群。但要支撑高企的房价有点难，整体房价在每平方米6000元左右是可以支撑的，每年以不超过 5个点的价格增幅是正常的，也有利于整个市场的健康发展。

随着交通日益完善加速珠三角一体化进程，第二居所概念将被广泛接受，更多的深圳人和广州人会来东莞置业，各种消费力量相互作用将为东莞楼市未来发展提供强大的支撑力量。

记者：最近东莞在楼市的政策频出，不仅仅是对一手市场，对二手市场也下大力气调控，您认为这种调控达到了其目的了吗？

郭总：东莞二手房交易税费偏高，交易过程漫长，不利于搞活市场。对三级市场进行调控不应该一刀切，尽量避免抑制自住需求者。

对于东莞一些楼龄较长，价格在2000~3000 元/平方米的旧住宅，政府应该出台政策扶持，引导这些物业进入三级市场，逐步实现“新莞人”居有其所。

跟风提价不利于市场健康发展

记者：据我了解，沿海·丽水佳园具有很好的性价比，在楼市暴涨的时候，也没有跟风随便提价，同时，楼盘品质也有独特之处，当时是怎么考虑的？

郭总：当时面对楼价暴涨，我们丽水佳园联排别墅的均价仍维持在11000元/平方米左右，很多人也曾建议，每平方米可提高3000~5000元，但我们出于对业主负责，对市场整体的理性价值判断，认为提价等于榨取了业主应得的利益，尤其是对于二期以后的三期业主，是一种不负责任的做法。

再者，当时房价已属于非理性上涨，跟风提价不利于市场的健康发展，也不符合发展商的长远利益。综合考虑，沿海·丽水佳园别墅区仍然按照自己的理性定价来销售。

消费者一定要理性选择。像现在有的楼盘不去解决最基本的采光通风问题，盲目追求高容积率，盲目追求高密度，很是缺乏生命力的。

随着政府打击楼市的投机，限制楼市的投资，楼市理性将会成为必然。东莞楼市白领阶层的急剧扩张所产生的“初始需求”，以及东莞有效购群的“改善性需求”，必定会支撑东莞楼市持续健康地稳定增长。