记者从近期开盘销售的各大项目处了解到，促使近期楼市交易量回升的主要原因，是因为有部分楼盘对长时间的市场观望期逐渐失去耐心，开始以“降价”为卖点吸引买家入市，最近几个降价明显的楼盘因此获得市场青睐，销售形势看好，因此整体拉升了2月份的交易量。　

    而在二手楼市场方面，2月的成交量比去年12月下降了近七成，但租赁市场则逐渐热起来了。

一手市场

观望气氛浓重 商品房存量骤增

    去年整个东莞楼市的市场放量主要集中在受宏观调控影响最大的下半年，导致整个市场的商品房难以消化、存量骤增。东莞中原研究部监测数据显示，2007年东莞新增商品房供应共计178个项目，整体销售率只达到了54.8%，存量房达到了360.76万㎡。

普通住宅消化压力大

    从物业类型上来看，普通住宅虽然销售率相对较高，但存量依然达263.42万㎡，今年普通住宅消化压力将非常大，其次去年公寓销售受房贷新政影响较大，存量达到38.14万㎡，也是后市消化压力较大的产品。而写字楼供应、销售量均较小，是销售压力最小的产品。　

    从存量房分布的区域分析，2007年东莞新增商品房供应中共计175个项目有存量，这些项目主要集中在城区、近深圳区、虎门、常平等区域等。

    从2006~2007年新开工未上市、城区报规划等数据进行筛选、分析所得数据统计显示，今年东莞市商品房潜在供应量达847.42万㎡，共计144个项目，其中88个新项目，旧盘新货的项目57个，项目单量达到了5.88万㎡，预计未来一两年时间市场供应量巨大，市场销售竞争将进一步加剧。

住宅产品面临销售挑战

    从各物业类型的供应来看，今年普通住宅、别墅的潜在供应量均有所下降，但结合去年的存量，消化压力依然较大。普通住宅、公寓、写字楼、别墅等产品皆面临不同程度的后市销售压力。

    今年普通住宅潜在供应共计77个项目，总面积为492.3万㎡，是所有产品中放量最大、销售压力最大的品种；别墅潜在供应只有6个项目，供应总量仅为18.86万㎡，但由于2007年别墅的集中放量，存量压力较大。据数据统计分析，别墅目前存量高达44万㎡，因此销售压力也不小。市场预计，后期供应将越来越稀有，别墅的价格还是会稳步上扬。

    今年东莞的公寓小户型命运依然不容乐观。今年公寓潜在供应共计14个项目，其中供应总量为68万㎡，项目主要集中在南城和东城，而由于去年小户型公寓的集中放量，在房贷新政后投资需求大幅下挫，存量超过38万㎡，小户型产品竞争将更加激烈。

今年楼市成交将趋缓

    在巨大的市场供应下，开发商在今年还将遇到另一重阻力：市场观望情绪难以驱散、市场预期需求下降，导致出现楼市成交量趋缓，房价支撑力不足等问题。

    房地产作为投资市场，市场预期决定着市场运行趋势。东莞中原研究部认为，市场整体投资需求预期会有所下降。调查显示，受房贷新政影响，75%投资者普遍持币观望，90%以上的次置业者坚决观望，整个市场弥漫着浓厚的观望气氛。

    再加上后续政策持续出台的累积效应和预期等因素影响，投资性需求明显下降，自住需求也在观望，今年整体市场需求预期有所下降。

二手市场

上月二手房交投量下跌

    2月份二手房的成交量除了仍然受到新政的影响外，创辉租售突然关门停业也给整个行业带来了极大的影响，地产中介人士表示，2月份很多消费者持币观望，因此，2月份成交量比去年12月下降了近七成。

    据易房网络置业总经理曾庆良表示，从公司统计的数据显示，2月份以来上门咨询的客人比较少，而且整个市场都比较冷清。这其中也有快到春节的原因，另外也受到一手地产降价的影响。

    根据一家地产公司2月份成交状况显示，整体上东莞二手房本月交投量持续下滑，同比下降了26.8%，环比去年12月成交量下降了33.5%。

商铺租赁呈现上升趋势

    与二手房交易的冷清形成鲜明对比的是，租赁市场逐渐火热，成交主要集中在中低档租赁市场。另外，商铺租赁呈现上升趋势，也有大量商铺因租约到期而投放市场。

    在租赁市场方面，房源较为充足，租客的选择面广。目前，单身公寓、1房1厅、2房1厅单位依然是租客的热捧户型。另外，合富置业专家指出，由于临近农历新年，很多外来务工人员会返乡过节，从而令2月的租赁市场表现平静。但预计春节过后，该部分人员返回东莞，将会促使楼市租赁进入高峰期，其中学生和外来务工人员将成是主力军。

学生成租赁市场的主力军

    春节过后，将是大学生租房的高峰时期。应届的大学毕业生、研究生，尤其是外地留在东莞找工作的学生，首要面对的问题就是急需安定下来，而租房就成为了他们的上上之选，这群租客将成租赁市场的主力军。刚刚毕业的大学生，手头资金不宽裕，绝大多数人往往会选择以合住这种形式租房，这也不失为好方法。

    一些地产中介负责人表示，东泰花园板块、中信新天地板块、宏远板块等将是大学生租赁比较热门的地域。因为节后租赁市场会更加热，所以有租房意向的人，不妨趁春节前去中介公司淘淘宝，也许更容易找到自己心仪的房子。

租房推介

运河板块

    目前，运河板块的租价在20~30元/平方米/月不等。金丰花园，绿化率高，环境优美，现时的租金约20元/平方米/月。而旁边集生态园林、运动健康于一体的活力康城，其租值约27元/平方米/月。此外，一路之隔的江南世家，租金在28元/平方米/月左右。

东城板块

    据了解，单间、公寓较受这类人群热捧。东城中心片区是东城的行政、文化、商业中心，整个片区合理布局高密度商业，公共设施与低密度广场、绿地景观，在形成集聚核心区的同时，又保持空间的连续和统一性。

    合富置业专家表示，现时，热租的楼盘有金泽花园、雍华庭等。其中，雍华庭的租金约58元/平方米/月，金泽花园为48元/平方米/元左右。

目前，景湖花园两房单位租金在28元/平方米/月左右，景湖春晓约28元/平方米/月，景湖春天约30元/平方米/月。

新世界花园板块

    新世界花园板块楼盘的租价相对较高，对于刚参加工作的大学生来说负担稍重。

    合富置业专家建议，学生们如需租住该片区物业，不妨可考虑合租的形式，如东城中心就是个不错的选择。目前，东城中心的小高层，主要是3房、4房的大户型，较为适合学生们合租，租金价格在26元/平方米/月左右。

东泰花园板块

    东泰花园板块旺租的楼盘有东泰花园、怡丰都市广场、中信阳光澳园等。

    其中，超大型社区的东泰花园，社区内拥有完善的生活配套设施，由高质素的物业管理公司进行全封闭式管理，居住环境好，社区服务周到，安全可靠。加上该社区毗邻广深珠高速公路和107国道，交通便捷。

    据合富置业专家介绍，目前，东泰花园的租值普遍在15元/平方米/月左右，价格相当实惠。