年轻人们是否都和肖小姐抱着同样的想法？小户型在东莞人的生活中到底扮演着怎样的角色？在90/70政策实施将近两年的现在，让我们试着盘点东莞小户型的酸甜苦辣。

　　政策回顾

　　2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》。其中规定，“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上……过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整”。这项被简称为“90/70政策”的核心规定，吹响了新一轮楼市新政号角。

　　达标 “至少还需要三年”

　　“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”这个对住宅规划的约束政策，虽没有“9·27”新政对开发商的约束大，但从某个层面上，也可看做是戴在开发商头上的另一个“紧箍咒”。

　　但90/70政策实施将近两年以来，东莞住房供应市场上打大头的仍然是大户型产品。从去年整个东莞的销售情况来看，共售出约6万套房子，其中只有1万套左右是小户型，只占销售总量的17%.中原地产东莞分公司研究部经理车德锐说，在供应量上要完全达到90/70的政策目标，东莞至少还要三年时间。

　　广深 小户型有望占半边天

　　“平均住房资源，让更多人拥有住房，”这是90/70政策的初衷。但在全国范围内“一刀切”的实施方式到底合不合理？市场在说话。

　　在广州、深圳的人口构成中，处于中产阶层的白领人士居多，且该阶层的消费能力呈延续性方式发展，不会出现断代情况。有大量中间阶层的存在，自然针对中小户型的需求量大。实施90/70政策，对于开发商来说也符合市场需求。目前广州90平方米左右的户型占整个市场的1/3左右。据合富、经纬地产的监测数据预测，今年广州90平方米户型有望在市场中占到50%的比例。

　　东莞依旧倾向大户型

　　而与90/70政策要求恰恰相反的是，东莞住房市场一直是以大户型为销售主力。本地成功创业人士、港台老板等公司负责人，是东莞高端消费的主力，也是东莞大户型的不断需求者。小户型对于他们来说，多为投资角色。这一点从2007年的销售情况可窥一斑。

　　据中原地产的统计数据来看，去年楼市高峰期时，整个东莞市场有七成买家为非首次置业者，其中有不少就是中小户型的投资者。现在，非首次置业的比例已下降到四成左右，城区本来就不火热的中小户型变得更为冷淡。即便是首次置业者，有能力买大户型的人，自然不会买小户型。

　　市场数据

　　90平方米户型供应凸显

　　地产代理公司数据显示，2007年2月份，90平方米以下户型占住宅供应总面积的7.09%；9月份，住宅供应市场中90平方米以下户型占供应总面积的34.35%.

　　去年中小户型供应量份额并不稳定，但总体仍呈上升趋势。今年1、2月，供应量保持在总量的35%左右，90/70政策效果正在市场中慢慢凸显。

　　二手交易小户型表现突出

　　从满堂红统计数据2007年成交产品面积分布上看出，90平米以下的小户型占全年总成交量的38.9%，将近四成，可见小户型依然走俏；套型面积在90-140平米范围的成交量占全年的49.3%.

　　根据东莞新颁布的普通住宅认定标准来看(建筑面积在144平米以下)，普通住宅的成交占全年成交总量的近九成；而140平米以上成交物业仅占11.8%.

　　记者观察

　　有好地段，小户型一样受欢迎

　　在建的东莞小户型楼盘代表，非“东海阳光”莫属。东海阳光的楼盘就像它的案名一样有亮点：位于东城中心位置，公交系统和道路交通便捷，商业配套从海雅百货的高档消费场所，到家乐福、好又多等生活用品超市，消费场所齐全。周边又有星河传说等大型成熟楼盘，居住和商业氛围都很成熟。同时，它还是东城中心唯一的小户型楼盘，户型面积在40-90平方米之间。对于想在中心区买房的年轻人来说，无疑是个好选择。

　　之前曾有传闻，东海阳光之所以全部设计为90平方米以下的户型，是因为于政府的要求。但记者从该项目负责人江小姐处得知，东海阳光地块拿地的时候，并没有受到90/70政策的影响，政府也没有作出硬性要求。是公司出于销售策略和平衡东城中心区户型结构的要求上，才最终确定要全部设计为小户型的。

　　东海阳光的优势正如李嘉诚所说：“地段、地段、还是地段。”它拥有东莞最为珍惜的楼盘地段，明眼人肯定不会放过。

　　各方说法

　　中介公司

　　投资客偏爱小户型

　　金信联行市场部经理林清平：东莞正提倡经济转型，越来越多的白领、金领层人才被引入东莞，这个过程虽缓慢，但形成了长期潜在的消费力。

　　从投资来看，最近跟一些投资的老客户谈起来，他们对中小户型的投资倾向依然没有改变。

　　小两房、小三房符合需求

　　满堂红市场部负责人：今年以来，我们这里中低价位的中小户型成交量是一直在升。中小户型二手交易量占总交易量的六七成。除了两房一厅的小户型外，70、80平方的小三房也很受买家的欢迎。

　　我见过不少业主，买下房子后自己对居住空间进行重新设计，多分离一个房间出来。现在有些开发商也开始做一些小两房和小三房的设计，这种设计与首次置业者的需求挺符合的。

　　代理公司

　　买组合户型变相住大房

　　中原地产东莞分公司研究部负责人：90/70政策对于市场来说是个两难问题。这一政策的实施，在很大程度上让市场产生了一批原本不会出现的小户型单位。这些产品从形成上来说，也带着保障性住房的影子。

　　对于东莞来说，目前市场上需求量最大的是110-130平方米的三房和140-180平方米的四房。为了规避政策的束缚，供应市场上出现了很多组合户型。就是把两套房子打通，重新设计空间，以此来达到大户型的需求目标。这早已是个公开的秘密。

　　开发商

　　供应量将“两头大中间小”

　　中信华南(集团)东莞有限公司经营部经理杨懿：目前除西平和石排两个正在做前期的项目外，中信在建或在售的项目都不受90/70政策的限制。德方斯全部为90平方米以下的小户型，是源于市场定位的需求。

　　目前来看，对于小户型的市场需求，在东莞住宅需求中约占20%.利率提升抑制了投资客，对东莞中小户型的需求也造成了明显的冲击。

　　随着90/70政策对市场的影响进入到实质阶段，住宅供应将会出现两头大、中间小的局面，即户型面积在180平米以上的和90平米以下的供应量会增加，但120-140平米的户型将减少。

　　消费者

　　年轻人迟早“奔三奔四”

　　肖小姐，24岁，从事传媒行业：来东莞一年多，算是白领层。毕业两年，进入谈婚论嫁期。说起买房，现在家底没那么丰厚，先买两房，等有钱了再换大房。

　　小户型单位往往是年轻人的首选。目前80后已是住宅消费市场的主力，但过个五六年以后，我们这群80后就成了急需改善住房条件的中年人士了。到那时，只占市场30%的大户型，如何去消化这群来自70%的小户型的消费能力呢？小户型常常扮演住房过渡期的角色，从面积到功能上看，不带有终身住房的条件，年轻人们迟早会弃两房奔三房、四房而去。“我倒是挺赞同开发商在户型设计上做一些擦边球的行为，毕竟市场需求摆在那里。”