2008年第四个月，东莞楼市低迷依旧。 

    近日，合富辉煌地产东莞研究部的一份报告指出，4月份成为2008年1月以来供求关系最严峻的月份。东莞房价持续下调，楼市供应有增无减，楼市成交持续低迷，东莞楼市面临最严峻的考验。报告指出，今年下半年东莞楼市将继续不断地得到供应，如果楼市氛围持续低迷，东莞楼市将面临巨大的消化压力。


　　3月降价只是开始


　　3月，万科地产，光大地产力挺楼市，房价下调刺激一定成交量。部分楼盘跟进小幅降价。“4”字头房价重现江湖，让不少“蠢蠢欲动”的购房者将“心动”提前转为“行动”，单价5000元以下商品房抢销一空。楼市进入4月份，“4”字头房价已不再新鲜，“3”字头房价横空出世，再次刷新购房者心理底线，城区楼市上演激烈“价格战”。


　　2007年下半年楼市高温期，东莞城区“5”字头以下房价基本灭绝，经历数月变迁后，4000元-5000元房价重现江湖。2008年4月份东莞城区普通洋房价格区间主要为4000元—6000元，基本回落至2007年同期水平。4月股市可能将“触底”，东莞城区部分楼盘价格也将“触底”，股市楼市价格水平双双回落至2007年同期水平。


　　3月东莞城区仅仅小范围少数楼盘降价，所以3月只是降价开始，而不是结束。进入4月，东莞城区大范围多数楼盘在进行降价。3月小范围少数盘降价，成交量大幅增加，4月大范围多数盘降价，成交量却减少。3月4月成交量的一增一减令人费解：购房者对东莞经济转型缺乏信心?购房者仍在观望?购买力已经被掏空?东莞楼市面临最严峻的考验。


　　满城尽刮“团购”风


　　据合富辉煌东莞研究部的数据显示，2008年1月—4月整体供求比例为1.9：1，其中3月份供求接近平衡。1—4月供求比例分别为：3：1、2：1、1：1、5：1，4月份成为2008年1月以来供求关系最严峻的月份。东莞房价持续下调，楼市供应有增无减，楼市成交持续低迷，东莞楼市面临最严峻的考验。2008年下半年东莞楼市将继续不断地得到供应，如果楼市氛围持续低迷，东莞楼市将面临巨大的消化压力。


　　合富辉煌东莞研究部相关人士表示，4月城区处于价格整理阶段，各大楼盘或多或少地进行着价格回调，其中“团购”就是其中幌子之一。“团购”将成为2008年东莞楼市人气指数最高的词。“抢占客户，聚集人气”成为营销重点。4月“满城尽刮团购风”，“抢占客户”上升到前所未有的重视程度，可见楼市竞争进入到“白热化”阶段。4月东莞城区新品供应有限，大多在消化之前存货。公寓供应不断，激烈竞争局面仍未改变。


　　商品房成交低迷迫使各大楼盘降价促销，部分楼盘价格直接触底，部分楼盘价格小幅下调，个别楼盘价格坚挺。城区普通洋房价格区间为4000元-6000元，基本回落至2007年同期水平。虽然4月城区房价得到明显下调，但销售量仍处于较低水平，市场仍存较浓的观望氛围。


　　住宅供应量大幅增加


　　据合富辉煌东莞研究部的监测数据显示，2008年4月东莞全市商品房新增供应约7692套，供应面积约74.2万平方米。其中住宅新增供应6223套，环比与3月大幅增加约171.6%，同比2007年增加8.7%；住宅供应面积69.1万平方米，环比3月大幅增加13.1%，同比2007年增加10.3%；非住宅新增供应1469套，供应面积约5.2万平方米，环比3月大幅减少超五成。楼市成交的低迷与供应量的大幅增加给东莞楼市带来沉重考验，楼市消化压力沉重。


　　4月份城区供应比例大幅提升。东城、万江、南城三区供应之和占据全市供应总量的半边天，达56%（3月城区仅有南城和东城供应，供应面积仅占全市的7.1%）。4月城区与镇街供应比例接近“五五分”，城区供应呈现加速姿势。在产品类型方面，洋房供应比例大幅增加，别墅无新增供应。公寓供应量环比3月有一定幅度增加，城区公寓竞争局面仍然激烈。


　　数据还显示，无论是按面积划分还是按套数划分，121平方米—130平方米均为市场供应主流户型。以90平方米为户型界线，按面积划分，2008年4月东莞全市商品住宅供应结构为：90平方米以下占17%，90平方米以上占83%；按套数划分，2008年4月东莞全市商品住宅供应结构为：90平方米以下占29%，90平方米以上占71%，刚好与新政要求“倒七三分”。无论是按面积划分还是按套数划分，4月东莞“90/70”供应比例与政策要求相差甚远，市场仍以中大户型供应为主。


　　楼市出现“回暖”假象


　　东莞市房管局相关信息显示，2008年3月东莞全市商品房网上签约量共2892套，签约总面积29.4万平方米。其中住宅签约套数仅2423套，环比2008年3月减少16.9%，同比2007年4月减少32.6%，住宅签约面积仅27.3万平方米，环比2008年3月减少7.9%，同比2007年4月减少达34.9%。无论是环比还是同比，2008年4月东莞住宅签约量均表现一定幅度的下降。


　　全市33个行政区域（含松山湖）共有29个区域有商品住宅成交，洪梅镇，高埗镇，企石镇和道滘镇无商品房签约。东城代替南城成为4月份签约量最多的区域，签约套数约541套，占全市签约总量的22.4%。南城4月签约量排名第三位，环比3月份后退两位，南城近期楼盘出现一定的萎缩现象；寮步镇连续两个月签约量全市第二，该镇房地产业在逐渐升温；松山湖4月份商品房签约264套，与南城266套仅两套之差。


　　2008年4月东莞全市商品住宅均价约5938元/平方米，环比2008年3月5598元/平方米略涨约6.1%，同比2007年4月4752元上涨约25%，4月东莞房价出现表面的“回暖假象”，究其原因，4月成交大量高端洋房拉高整体房价。比如锦绣山河月成交约260套，天骄峰景月成交约70套，两个项目成交量之和占全市成交总量的13.6%，签约价格区间为6000元—10000元，对于拉高东莞整体均价具有不可忽视作用。撇开高端洋房，东莞普通洋房价格普遍比3月有所下调。


　　从产品类型来看，4月新品供应以洋房为主，公寓楼盘仅1个(尚书银座)，东莞城区公寓存货较多，而新品不断供应，公寓竞争激烈;从价格来看，东莞城区高端洋房价格大约为8000元/平方米—10000元/平方米，天骄峰景成为城区首个降价的高端楼盘，降价幅度最高达三成。普通洋房价格区间为4000元/平方米—6000元/平方米，与2007年第四季度相比，普通洋房价格得到了大幅回调，东莞城区房价基本回落到去年同期水平。虽然普遍洋房房价得到下调，但销售量却停滞不前，东莞楼市出现一定的疲软。