曾几何时，打着“一房变两房”、“两房变四房”的广告促销迷倒了一大批消费者。而如今，在一片降价声中，花样纷繁的“赠送”也成了众矢之的。其实“羊毛理论”谁都清楚，只不过在蝇头小利面前，消费者没有把持住。而“赠送”带来的不断变换的房价算法，则让消费者丢掉了最后一道防线。

空间一变  房价“百变”

4月底，中心区一小户型项目在清淡楼市中以万元高价发售，其成交反应不俗，在“五一”之后，更是连续一周居于个盘销售榜首。

不俗的成交量，让不少行内外人士诧异：“在这个时候，卖这样的价格，为什么还能卖得这么好？”

5月初，该项目的一位策划人员向记者解了惑。项目是带豪华精装修出售，并且有相应的赠送面积。“项目的装修确实做得不错，而且在带装修发售时，赠送面积上的装修也包含在内。”该人员向记者介绍，按赠送面积和附送的装修折算之后，毛坯的单位售价不超过9000元/平方米，而项目地段位置确实得天独厚，因而也得到了投资客的认可。

当然，这样精细的计算，在楼盘现场的售楼员都会向购房者算个明白，购房者拿到的，会是两个不同的价格。

这样操作的当然不仅仅是一家发展商。

“按建筑面积来算，这套33.87平方米的户型，每平方米4752元。如果把赠送面积（14.18平方米）算进去，每平方米是3353元。”5月12日，南城某楼盘一售楼员给记者算了一笔账。

的确，空间从33.87平方米变成48.05平方米，单价便从4752元“跌”到了3353元。每平方米1399元的“差价”当然可以吸引很多人。

“实得面积换算下来的价格，比按建筑面积换算的价格低得多，将这个价格作为卖点，是一种非常直接有效的营销方式。”有发展商表示。

“谁不想买便宜的房子？去年房价飙升时，如此便宜的价格，自然会大大振奋消费者的精神。那时发展商根本不会把自己楼盘的赠送面积算在单价内，这样做只会拖累其成交单价。高房价才会给消费者一种‘不马上买就没有了’的错觉。现在市场低迷，又把赠送面积算在其内，同样也是给消费者一种错觉。现在这个市场形势，谁能够把消费者拉到售楼部，谁就成功了一半。”一业内人士分析道。

一房两价，那岂不是会扰乱市场？“你报一个价，我报一个价，价格相差一两千，但大家说的价格都不是一个标准。如此混淆视听，极大地损害了购房者的利益。”该人士说。

谁能视“赠送”无睹

据介绍，东莞最早的赠送面积，是小复式户型，利用层高优势，做出两层户型，而上一层的层高往往低于2.2米，从而在规划验收时，上面这一层的面积不会计入建筑面积。发展商在销售时，也以这部分面积是赠送为吸引购房者的眼球。

“2004年到2005年，不少小户型项目都采用了这种规划，而这类产品项目虽然售价会略高于当时的市价，但仍受到不少购房者的青睐。”一位行内人士向记者介绍说。2005年7月，建设局出台相关管理办法时表明，规定住宅层高不得超过4米，给小复式产品念了紧箍咒。2006年－2007年，一些发展商借此“紧箍咒”打出“绝版小复式”的牌，小复式持续风光了一阵。

然而，由于层高超过4米的住宅建筑在规划上比较难以通过，而层高若低于4米，上层的层高往往会被局限在2米以下，居住空间受限，舒适度降低，购房者对这类产品的接受度降低，发展商也开始另辟蹊径，小错层户型也是在小复式的基础上演变而来。

“利用管道井、阳台等作赠送的操作方式正是在2006年左右出现于市场。”该人士向记者介绍说，虽然这部分赠送的面积往往无法在购房合同中明文规定，但动辄30％以上的赠送面积，对购房者的诱惑力依然不小。

送面积的在市场上愈演愈烈，一些大户型项目也参与其中，一些项目送地下室，赠送面积几乎与购房者签订合同中的建筑面积相等。

天上真的掉馅饼？

“空间多变说白了，就是在玩偷面积的把戏。”一位行内人士说。

“其实很多发展商是扩大宣传赠送面积误导消费者的。很多消费者买房受到赠送面积的诱惑，但具体赠送多少根本不清楚，完全凭感觉。”一发展商告诉记者。

的确，赠送面积关系到房价，羊毛理论大家都清楚。一个项目中赠送的面积方法很多但由于户型不同，赠送面积和手法也不尽相同，一般消费者比较难算清。

赠送面积是不是就是真的赠送了呢？“多出来的这部分赠送面积是需要成本的，所以部分开发企业将这部分成本巧妙地平摊进了总房价里，最终得到了一个所谓的实得面积的超低单价。”该发展商表示。

“目前市场清淡，发展商面临着较大的销售、回款压力，因此用这一招还是很具有‘杀伤力’。”有业内人士告诉记者，“其实是把赠送面积和建筑面积的公共分摊扯到了一起。即便有些发展商宣传册上写得清楚的赠送面积，也仅仅是赠送不含分摊的建筑面积。”

“购房者往往在销售现场很容易被赠送的面积打动，却忽略了这赠送的面积到底实不实用的问题。”一位从事规划设计的发展商工作人员告诉记者，现在市场上大面积赠送面积的方式，主要是三种，一是送夹层，二是送地下室，三是送管道井或阳台面积。而实际上这三种面积赠送方式都存在居住舒适度低的问题。送夹层的一般赠送面积都在1.9米以下，这种层高很容易给人压抑感。管道井或阳台则会有采光通风方面的问题，而且如果涉及项目外立面方面的改建时，如果规划无法通过，也会影响到这部分赠送面积的改建。而地下室则会因为南方气候潮湿而影响到空间的使用。“赠送面积虽然诱人，但购房者确实要避免盲目冲动。”