房价从去年的疯狂上涨,到如今在风声鹤唳中一路下行。2008年初以来,随着城区住宅均价下跌,“负资产”开始显露。

所谓“负资产”,是指当前房屋总价下跌到比未偿还贷款时还低的情况,它通常意味着,一方面按揭购房者已经支付的全部首期款化为乌有,另一方面,借款人在负资产期间,如果因失业或者收入大幅降低等原因而无法继续供楼,不但会一无所有,而且还欠银行一笔债务。 

一夜蒸发数十万 

“买涨不买跌”的心理让很多购房者跟着2007年楼价狂飙狂跑了一段时间,但等到市场平静、头脑清醒后,才发现几年辛苦积攒下来的首付款,半年不到就变成了“首负款”。 

2008年2月29日,万科运河东1号打响降价第一枪(虽然此前金色华庭也曾降价,但还没达到引领降价潮流的地步),接着,光大、丰泰等房地产企业旗下楼盘快速跟进,东莞楼价开始掉头急转直下。破“8”、破“7”,甚至破“4”,像东城某楼盘从最高时的8000元/平方米,降到目前的5000元/平方米。 

据统计,目前城区典型楼盘的价格主要维持在5000元-5500元/平方米的价位,而2007年最高峰时,同等品质产品的价位在7000元-8000元/平方米之间,价格下跌幅度近30%。南城区某楼盘的楼王单位,去年高峰时期单价约9000元/平方米,现在单价只有6500元/平方米。如果去年购买该产品,购买者的损失幅度约在27%。按照三成首付计算,购买者的首付款几乎损失殆尽,接近于零。

遭重创的购房者 

在金融风暴之前,香港的楼市飙升至近乎不合理的水平,为楼价的调整埋下伏笔,这和2007年东莞楼市十分相似。从2006年开始,东莞的房价持续升温,2007年上半年价格运行到了历史高位。然而到了2007年下半年,随着银行房贷新政的出台,东莞房地产市场出现了有价无市的现象。 

去年6月份以后购房的业主显然很不走运,因为他们站在了房价的历史高点上。始于2008年初的轮番降价,让不少高价购房者资产大幅缩水,一夜之间“蒸发”掉数十万元的人不在少数,一些房子的现价已经逼近原先的银行贷款额。一步到位向下调整的东莞房价和高比例的按揭贷款是产生负资产的两个前提。 

在房价加速下跌和利率不断上升的背景下,一方面是房屋价值在缩水,另一方面,越来越多的按揭供楼者,将不得不面对日益沉重的按揭利息负担。从国际经验来看,负资产的背后,往往紧跟着断供、心理恐慌、不良贷款、金融危机等一系列问题。对此,大多数东莞人全无体验、毫无防备。

大面积断供尚未出现 

“虽有‘负翁’,但东莞现阶段还不会出现大面积断供危机现象。”合富辉煌东莞市场研究部分析师李兴旺这样分析。他认为,一是东莞楼市经历2008年前5月价格调整,泡沫水分基本被挤掉,目前降价空间有限；二是东莞的工作机会相对较多,并且自主购房者一般都有全家支持,偶有拖欠,也不会放弃供房。最重要的是,一直以来各家银行严格执行按揭政策和首付比例。为了有栖身之所,普通市民要千辛万苦东拼西凑才能凑够楼价三成的首期款。因此物业即使变成负资产,只要还能捱,购房者也绝不轻言断供。

据了解,负资产目前还不是东莞的普遍现象。但是有些楼盘价格降得比较厉害,存在部分炒楼的客户放弃供房的可能性。这部分资金实力不强的投资者,经过前期的房价下跌后,不仅有了负资产,而且数额较大的月供对他们来说压力很大。这种类型的投资客,基本上已经山穷水尽。 

中国建设银行曾在去年9月底发布研究报告指出,个人住房不良贷款数额已呈攀升之势。在央行连年多次加息、个人住房贷款支付不断增加的情况下,国内银行个人住房贷款逐步进入违约高风险期。

在楼价大跌的情况下,银行即使收回房产并再次在市场上出售,住房卖出的价值也往往低于银行已借出的款额。假设真如分析师所说的“东莞暂时不会出现大面积的断供现象”,但如果楼价持续下跌,负资产问题恶化,资金实力不足的投资型业主无力还款选择断供,将住房抵押给银行,则该住房就有可能成为银行的亏损或呆坏账,而巨额的呆坏账将有可能给整个金融体系带来巨大经营压力。