从去年的“疯狂竞价”到如今的“出手谨慎”,今年上半年中山的土地市场可用一个字来形容:冷。

据统计,上半年土地招拍挂市场流拍土地多达26宗,且多数土地均以底价成交。步入下半年,昔日的“土地为王”观念如今已经开始转变为“现金为王”。面对日渐加剧的资金压力,各大开发商只能各显神通处理手中紧握的但尚未完全付清款项的土地,近期其他地方出现了开发商“吐地”的现象。我们需要探讨的是,中山下半年会否出现如此景象?

据中山中原地产市场研究部统计,今年上半年中山市土地总成交2364宗,成交面积657.5万平方米,实现产价46.69亿元。与去年同期相比,成交宗数下降了12.7%,成交面积和成交产价分别上升了11.3%和54.7%。

从供应区域看,上半年西北组团的土地供应量最多,占总供应面积的36%,主要分布在东升、横栏两个镇区；其次为中心组团,占总供应面积的33.15%,主要分布在港口镇；东部组团供应量主要来自开发区,其次为三角,南朗未有土地供应；房地产市场相对活跃的三乡和坦洲镇在上半年亦无土地供应,南部组团供应量主要来自神湾。

在土地招拍挂市场方面,去年上半年中山的土地市场异常活跃,去年年初一澳门地产商就以7673元/平方米拿下西区广场地块,创造了单价纪录,其后雅居乐8.64亿元勇夺博爱一地块。而今年上半年中山的招拍挂市场土地供应量尽管有明显增加,但成交比较冷淡。多数土地以底价成交,竞价程度远没去年激烈。

此外,2006年与2007年土地招拍挂市场出现流拍的情况较少,但到了今年上半年,土地招拍挂市场土地流拍已经成为习惯,流拍土地达到26宗,流拍土地面积达到109.34万平方米。据中山中原地产市场研究部分析,这主要与两方面有关,一方面,二级市场成交量持续低迷使得开发商对后市信心减弱；另一方面,紧缩的信贷政策也对开发商资金流提出考验。

1:就算想转让土地也难找买家

天域置业副总监黄民林表示,去年拿到地的开发商在前期不可能把款全部付完,很多开发商支付了30%到50%的款项。如今无论是土地出让方还是买入方,都已经陷入了较为尴尬的处境。

“按照合同的约定,实际上部分开发商已经超过付款期限,这时出让方可以按违约对土地进行重新处理。但对于出让方来说,如果再次通过招标拍卖土地,可能这些土地连去年一半的价格都拍卖不到。而对于开发商而言,目前资金确实存在着压力,而他们就算想转让土地也很难找到买家。所以下半年转让土地的现象应该不会很多。”黄民林分析道。

美地地产总经理朱柱洪也表示,只要开发商资金紧张,什么措施都会采用,当然包括卖地。但是目前一级市场也很不景气,所以土地要出让也不是那么容易,卖不到心目中的理想价钱甚至土地暂时无人问津,将成为阻碍开发出让土地的因素。

2:合作开发土地现象将增多

中山合富辉煌市场分析师陈彬艺表示,上半年已经有不少开发商想转让土地,但想转让出土地并非易事。目前对于资金比较紧张的开发商来说,寻求合作开发是解决资金问题的较好途径。近期已经有个别外地投资商想进入中山市场,毕竟中山市场的稳定性因素还是较具吸引力的。

“这些开发商想找一下中山有哪些开发商将开发项目,但可能因为没有钱而搁置或者推迟开发的。他们将以投资商的身份介入并注入资金。”陈彬艺说道。

陈彬艺预测,下半年这种情况有可能增多,但还不至于大量增多。

“对于去年高价拿地的开发商来说,找其他开发商联合开发土地的机会还是比较小的,毕竟去年高价在中山拿地的开发商大部分都具有一定实力。目前个别地块推迟开发,只是发展商因市场变化而调整开发节奏。”陈彬艺分析道。

3:土地压力或促成并购潮

朱柱洪表示,在无法转让土地的背景下,以不同条件与其他资本合作,或者采取其他方法、通过其他融资渠道以取得资金,也有了很大需求。

“目前正在寻求合作的开发商,肯定是资金有压力的开发商,首先是中小型开发商,还有一些高价拿地的,有一些是手头上有多块地的,将一些地块出手以缓解资金压力。这些都是本地开发商居多,外来大型开发商的实力还是较强,通过削价也能出货,本身的融资能力强,故出让土地或接受其他投资方的合作条件都可能性不大。对这些大型开发商来说,这应该是拓展和并购的好机会。”朱柱洪分析道。

在中山从事房地产策划多年的李经理也表示,步入下半年,中小开发商的资金压力要远大于大开发商。

“对一些中小开发商来说,宏观调控带来的银根紧缩抬高了贷款门槛。现在中小企业基本拿不到银行贷款。去年央行和银监会调控以后,本来大家预期的额度今年会比去年涨20%-30%,可是结果今年总量控制和原来差不多,大家预期能放出来的贷款也没放出来。在这样的形势下,中小开发商只能通过一些地下钱庄、投资公司进行资金拆借,但这种方式的副作用也相当突出,那就是利率高得惊人,不适合长时间使用。听说目前中山部分地下钱庄的利率比银行要高六七倍。如果形势再无法好转,那到时就有可能出现大开发商兼并小开发商的情况。”李经理分析道。