银行如何识别二次按揭？

　　对首次按揭购买住房的申请人实行下浮10％的最优惠利率，这是央行今年3月17日新的房贷政策实施后，省内大多数银行的操作办法；而对第二套房屋按揭执行6.12％的基准利率甚至上浮更多，也是各家银行的共识。那么，什么样的第二套房会遭遇浮动利率，银行又如何判定该房产属于个人二次按揭所购房产呢？

　　二次按揭才算“第二套房”

　　记者就此对省内多家银行房贷部门人士进行采访得知，在2003年6月13日，央行公布“121文件”时，就已明确提出对于个人购买高档住房、两套以上（含两套）的按揭，各商业银行要调高首付比例和利率水平。

　　目前，大多数银行认为，第二套房应该是指在银行二次按揭购买的房产。省农行营业部按揭中心有关负责人告诉记者，并不是说一个人已经拥有了一套住房，他在买第二套房的时候就会被执行高利率，即使此前已经有房产，但通过银行贷款买房还是第一次，那么一样可以享受房贷优惠利率。反之，即使第一次买的是房改房或老房，但是通过银行贷款购买的，那么换第二套新房时，再到银行贷款就很可能遭遇基准利率而没有下浮了。

　　“以租养供”有还贷风险

　　来自广东省统计局的一项调查数据显示，目前省内有18％的居民家庭拥有两套以上住房。其中很多家庭的第一套住房都是房改房或早期购买的老房子。“大部分人在买这样的房子时，因为价钱较为便宜，都是一次性付款，所以二次按揭规定对他们没什么影响。影响大的是那些有投资行为的，比如买两套房，一套出租一套自住‘以租养供’，或者干脆批量炒楼的。”一位股份制银行房贷部老总称，尽管很多“以租养供”者可能倾其所有买了两套房，以自住和保值为目的，并非国家要严控的炒楼族，但房屋有租不出去的风险，可能影响到其还贷能力，从而增加银行贷款风险。所以银行若发现该申请人属于二次按揭，在信用审核和考察还款能力时会特别严格，并提高首付成数和贷款利率来控制风险。若首次按揭的是商铺，还会在基准利率上再上浮，因为“商铺的出租风险更大”。

　　“已经在我们行做按揭的，有近一成客户属于二次按揭。这些客户，签订合同时就对其执行了商业贷款利率而非优惠利率。比如去年央行加息后第二次申请房贷的，他们的按揭利率已经是6.12％的商业贷款利率。”有农行人士如此表示。

　　银行如何发现二次按揭？

　　一直以来，由于银行之间的信息不共享，使得如何发现二次按揭成为难题。那么，银行如何识别房贷申请人属于二次按揭呢？“我们会通过与客户谈话、到房管局查询等多种渠道了解情况。若客户刻意隐瞒后被发现，很可能会遭遇银行拒贷。”一国有银行房贷部负责人称，虽然不排除部分人会钻空子到不同银行按揭，但今年年底前将全面上线的个人信贷登记系统，将让这种行为无处遁形。

　　此外，记者了解到，由于央行房贷新政刚刚实施没多久，各行执行文件也才下发到分支机构，因此除了直接执行基准利率不浮动的少数银行外，大部分银行给出了下限利率5.508％的优惠（央行近日下发补充文件，称下浮10％后5年以上房贷准确的利率为5.508％），已被执行基准利率的普通购房者还是极少数。

　　相关问答：为何不给优惠利率

　　问：为什么二次按揭购房就不能享受优惠利率呢？

　　省农行营业部按揭中心有关负责人答：这主要是由于国家的优惠房贷政策，是为了解决中低收入者的生存居住问题，实现“居者有其屋”。“已经按揭购买了一套房子，解决了生存居住问题，国家房贷优惠政策的目的就已达到。如果按揭第二套房，说明买房人的消费需求已从生存型转向了舒适型，这就不在国家政策倾斜的范围内，也就不能再享受优惠利率。”