新闻背景

　　最近，由于建筑面积缩水产生纠纷的事件屡屡发生，甚至出现了“面积少了业主反赔钱”的现象。原东山某楼盘更明确约定按套计价，无论最后面积有无误差，都不作赔偿。

　　有心人发现，广州市所有楼盘刚入市时，开发商都是以“建筑面积价格”(以下称“建面价”)来作宣传。然而在签订合同的时候，则以“套内面积价格”(以下称“套面价”)签订，往往“建面价”不见踪影，取而代之的是各种针对套内面积的约定。这已经成为20多年来广州楼市的行业惯例。事实上，这种惯例，一开始已为欺骗消费者埋下伏笔。其后，若发生纠纷，由于合同约定，消费者也往往处于劣势。

　　新闻焦点

　　焦点一

　　制造低价位假象

　　这种惯例造成的直接后果是：做宣传时，开发商可夸大公摊面积等手段来拉高建筑面积，从而达到拉低“建面价”的目的。一般而言，“建面价”往往要比“套面价”少一两千元，以“建面价”做宣传显然利于开发商占据优势。

　　焦点二:  

　　 埋下“偷面积”伏笔

　　由于套内面积难以做手脚，而公摊面积猫腻多多，消费者未必了了，为“偷面积”埋下伏笔。以“套面价”签订合同，到办房产证实测面积时，建筑面积出现大误差，发展商对大“缩水”的“建筑面积”却“按合同约定”不用赔偿业主损失，最后不用负法律责任。“偷面积”之猫腻存在，成为两套价格体系各施其职的存在理由。

　　-记者手记

　　从屋里“偷”到屋外

　　以前，按照建筑面积价格来签订合同的时候，发展商偷面积是屋里屋外通杀。太狠！最后偷出太多问题了，民愤沸沸，不少当事人甚至为此对簿公堂。为了确保商品房的使用率，政府一声令下：开发商卖房时必须以套内面积计算单价和总价，并设计了格式合同，以解决这方面的纠纷。这声令下，及时得力，无异于给消费者的门上了一把“锁”，屋里的总算保住了。

　　然而谁料到，“偷”还是“偷”。只是屋里的偷不着了，开始偷屋外的了。偷建筑面积的种种招数在行业内而言，早不是偏招，而是必要的工程技术。跟应聘会计似的，不会作假账的是不能要的。

　　乡下流传着一个笑话。据说打银的不偷银会短命。一次，某打银者应丈母娘要求，给丈母娘打了2两银镯子。打银的很为难，“丈母娘啊，不偷我会短命啊，偷你的又情理不该，怎么办？”丈母娘说，“女婿啊，怎么能让你短命啊，你就放手偷吧。”打完了，丈母娘一验收，被偷了1.99两，丈母娘一时气不过，拍着女婿的肩膀说，“看来这回你可以长命百岁了。”

　　所以，买房子的，既然免不了被“偷”的命运，那么就只能学着老丈母娘，祝“惯偷女婿”长命百岁了。

　　新闻事实：“偷面积”猫腻曝光

　　1、面积误差总在3%？

　　销售时是一种面积，实测时又是另一种面积，而且误差总在3%之内。这是开发商“偷面积”的一种最简单的方法。对于一些大面积户型，开发商在销售时故意将面积做小，降低整套价格吸引买家，而实测时面积却往往胀大，差额还巧妙地刚好在国家规定的3%误差左右。根据合同约定，买家最终只能乖乖掏钱而别无选择。

　　2、公摊面积无端“膨胀”

　　为了增大公摊面积，发展商会将很多公共建筑的内容，将原本没有或不该列入的建筑列为公摊范围，如将独立烟囱、烟道、油罐、水塔、储油(水)池、储仓、车库，及地下人防干、支线等建筑构件或建筑物内外的操作平台、上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的平台，还有层高在2.2米以内的技术层、夹层、地下室、半地下室、深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层等面积都列入公摊面积。

　　3、人为因素“无形之手”

　　针对公摊面积的手脚多多，比如不增加公共建筑数量的前提下，将测量面积人为加大；调高公摊系数，在不改变实测公摊面积的前提下，增加每户的公摊面积等等。而其中，人为因素非常多。这几种方法经常被发展商交叉使用。值得玩味的是，因为房产证上的实测面积最后都要由土地或房管部门属下的测绘机构最后核定，发展商在建筑面积的“猫腻法”如果想最后成为事实，都必须得到土地、房管部门属下的测绘机构认可或配合。

　　-律师支招

　　广东伯方律师事务所陈敏律师：

　　签合同要多个心眼

　　在购房合同的有关条款上，一定要详细列明所购房屋的建筑面积与套内面积，还有房屋的实用率数目；而在合同中“违约责任”部分的有关罚责条款中，也应相应加入如房屋实测面积与合同面积出现误差时，不管是建筑面积还是套内面积，发展商都应按国家有关规定行事，多退少补，以保证业主利益。

　　对国家规定的商品房销售面积误差赔偿办法，在目前的各种相关规定中，只注明“商品房面积”，并未指明是“建筑面积”还是“套内面积”，因此，不管消费者所购房屋的哪种面积出现误差，都同时适用国家规定的误差率3%以内按合同单价“多退少补”，如误差率大于3%的，购房人可选择退房，如不退房的话，实测面积超过部分应无偿提供给购房人使用；超出3%的“缩水面积”应按合同约定单价的双倍价格赔偿。

　　广东人民时代律师事务所何国瑜律师：

　　购房前要谨慎行事

　　购房前要谨慎行事，将功夫做在前。

　　首先应该谨慎选择发展商，通常应选择在业界口碑好、信誉好的品牌发展商。

　　其次，在同等条件下，最好选择购买现楼特别是已经有关部门实测过的现楼，就不容易出现面积差风险。而对一些准现楼或已封顶的楼盘，买楼时不妨带把尺子亲自到所购房屋现场去“实地考察”，因为楼盘封顶后，其建筑已基本定型，套内面积消费者也可大致测个清楚，心中有数。

　　另外，与周边项目相比，按建筑面积计均价过低的楼盘也应有一定的风险心理，一定要多方考察开发商实力再作判断，签合同时也应更加谨慎。