2006年，记者不断获知一些消息，一些过去将发展中心放在城区的发展商重心开始发生转移，频频在镇区取地开发或者合作开发楼盘项目。

向镇区开疆拓土

2006年，“世纪城• 海悦中央公馆”的广告牌引起了莞人关注，这是世纪城继石龙“世纪滨江”之后第二个涉足镇区开发的项目。而在随后的采访中，记者获悉，世纪城商住开发有限公司今年将涉足镇区开发的项目，还有石排项目，该项目正在计划中，预计也是一年内启动。在城区“世纪城• 国际公馆”的开发趋进成熟之后，该公司的开发重心似乎将向镇区转移。

无独有偶，2006年6月，记者无意中了解到，一向立足于城区开发的东莞市愉景实业发展有限公司亦已在黄江拿地，准备开发住宅项目。

城区与镇区并驾开发

“向镇区走是顺势而为，房地产开发过程中发展商一定要做土地储备，以保持可持续发展力。城区的地难拿，地价也高，而东莞各镇的经济实力都不弱，有相当的购买力。”愉景实业一负责人告诉记者，房地产开发很自然会呈现城区向外扩展的趋势，发展商的开发重心依然是在城区，城区发展相对成熟之后，到镇区拿地开发发展是顺势而为。

某行内人士向记者分析表示，近年来镇区地产的发展相当不错，一些一直立足镇区开发的发展商在镇区发展得风声水起，而自2005年开始，就出现有一些在城区发展的发展商开始城区与镇区并驾开发。部分镇区开发项目的规模，价格均隐有与城区博奕的态势。镇区地产因而也频频受到了行内的极大关注。

该人士同时分析表示，从目前一些过往开发重心在城区的发展商开发流向镇区来看，他们并没有往一些开发热点的镇区去，与在镇区已经根深蒂固的发展商作直接碰撞，而是流向一些尚未开发，或开发程度不高的二线镇区。这也说明发展商有意识希望能抢占一些先机，建立自己的据点。

研究人士表示，从一季度的土地成交清况来看，一季度成交土地的59.5％分布在镇区，城区仅南城有土地成交，似乎镇区占了较大的土地交易份额，但从商住用地的成交情况来看，南城的商住用地成交量占到总商住用地成交量的54％。可见南城区仍为整个东莞房地产布场右法田场的主要供需区域，发展商往镇区流向百夜只是一个趋势。

镇区项目发展力有待商榷

“镇区地产近年来确实发展得不错，但中心区域向外的扩张，应该是行业发展很稳健，景气指数很高的前提下的举措。在目前新政尚未落地，镇区行政即将整合的情况下，往镇区开发有相当的风险。”对于目前的这种发展流向，一些业内人士深感担忧。

东莞行政区域整合是一件被提上日程的事，行政整合会使中心区发展机遇更大，东莞城市向中心区汇聚不可逆转。人居郊区化是高度城市化的结果，但东莞目前暂不具备这样的条件。也就是说，镇区人往城区置业的趋势明显，而城区人往镇区置业的可能性却不大，镇区项目所能吸引的购买者，必然仅以本镇购买者为主，购房力有限。在这样的情况下，二线镇区的地价虽然较城区低，但可持续发展力却有待商榷，开发风险也比较大。

“另一方面，行政整合对每个镇区的影响都不一样。在行政整合尚未落实之前，每个镇的机会点和风险点都不可预测。”研究人士表示，行政整合之后，主中心的机会最大，因为它会吸引整个东莞市的人群置业；区域次中心区域的机会点排在其次，会辐射到区域内镇区；其他镇区的机会点最小，仅能辐射本区域内的客流。由于目前行政整合尚未落实，各镇的机会点不明朗，相较之下，虽然开发成本较高，但开发条件成熟的城市中心区反而是最安全的投资，其机会点会大过风险点。