深圳一家房地产代理公司的东莞分公司经过再三权衡，近日，将分公司从原来位于城区的一家写字楼搬到了城市中心区的一家写字楼。当然，新的写字楼租金肯定要比原来的写字楼便宜。

“租金并不是主要的原因。原来那家写字楼出行不方便，面积小，跟不上我们分公司发展的需要。最主要的是，我们觉得新的写字楼交通、出行都方便，知名度较高。”该分公司副总经理肖先生对记者说。

据记者了解，今年以来，新城市中心区以第一国际、华凯大厦等为代表的写字楼租赁率明显上升，而租赁均价在35元／平方米左右。尽管较之2004年租赁均价40元／平方米有所回落，但租赁率的上升表明中心区写字楼市场在向理性回归。

租赁率上升租金稳定

据业内人士估计，目前，中心区写学楼存量尚有500一600套左右。这个数量显然较大，以至于租金徘徊在一个看似较低的价位。
 
“其实东莞早期写字楼租金是偏高的，投资回报率达15％，而目前租金在25元到30元，回报率在8％左右，租金在一个合理、稳定的位置。”东莞思创动力地产顾问有限公司营销总监王安明向记者表示。他认为，中心区一些写字楼如第一国际租赁率上升，租金便宜是一个原因。

2004、2005年是东莞写字楼大开发的两年，写字楼批准预售面积达65万平方米。2005年12月，写字楼空置率达10.26万平方米，到今年一季度，空置率下降到0.28万平方米。

一位业内人士指出，东莞大部分写字楼集中在2005年开始投人使用，所以到2005年底还空置了10万多平方米，需要一个消化过程。在消化过程中，处于同一区域，大家都在抢客户，租金就压低了，压到一个相对合理的价位。这样，租赁就开始活跃起来了。

相对便宜的租金，把以往租住在小而旧的写字楼、或者在住宅里办公的中小型公司吸引到了中心区外观新颖、交通便利、知名度较高、公司集中的写字楼，以贸易、装修、出口业务、广告、房地产中介代理等三产服务行业的公司为主。

“成行成市才有更多的人光顾，写字楼就相当于一个集聚了很多公司的超市，形成了一种整体的商务氛围，除非你名气很大，不然你在一个很少人知道的角落里做生意，谁跟你做？”一位业内人士比喻。

供应饱和消化还需3一5年据记者了解，东莞租金最高的写字楼在东城，硬件充足，但却曲高和寡。

这似乎形成了东莞写字楼的现状：硬件充足的写字楼过于超前，租金成本高昂而吸引不了多数中小型公司，而硬件欠佳的写字楼又不得不压低租金吸引众多中小型公司以做旺。

中心区写字楼面临的是，一方面写字楼供应量饱和，需要长时间来消化存量。业界普遍认为还需要3一5年的时间来消化。另一方面，短期中心区写字楼租赁均价能否稳定一个时期也是未知数。华凯大厦管理处客户主任张琨说，中心区写字楼租金有可能还要下滑，因为量太大，

那么，中心区到底有多少写字楼？

放眼望去，除了现有的第一国际第一、二期、华凯大厦、金盈大厦、盛和广场、中环财富广场等，还有健升大厦、盈锋商务中心，待建的鑫城大厦、汇成大厦，估计到2007—2008年还有台商大厦、第一国际第三期、世纪财富中心、广发大厦等项目“欢聚一堂”。因此，有业内人士指出，今后三年，东莞写字楼将会迎来第二个开发高峰期。

一些业内人士认为，中心区写字楼板块经过三年多来的积淀，已经初步具备了东莞商务中心的雏形。像第一国际、华凯大厦这样以规模致胜的写字楼，结合东莞发展的实际，从长远来看也是一种趋势。但是，对东莞整个写字楼市场来讲，还急需产业结构的进一步优化，使得金融、证券、咨询、物流等第三产业有更大的发展空间，写字楼才会有真正的春天。