卖家委托中介出售物业给买家应签三方合约，“三方约”在一定程度能杜绝食差价现象发生。

    如今，打造良好的消费环境成为各行各业最响亮的呼声，消费者如何维权也成为人们关注的焦点，特别是在二手房产买卖中，消费者的投诉一直居高不下。为了保障房产交易双方的合法权益，本报将继续为消费者讲解相关二手房交易中的安全交易知识。

    随着东莞市二手房交易市场的壮大发展，每天都有不少市民通过房产中介公司卖出买入、租出租入房产，中介公司的业务也随之兴旺，但是在此过程中消费者的权益受到损害、出现法律纠纷的现象也不在少数。

    卖家签约不当导致受骗

    张小姐打算将一套东莞市东城中心的物业出售，开价为52万元，经A中介公司几番努力后，张小姐愿意以48.3万元实收价出售该物业。

    在签约当天，A中介公司首先跟张小姐签了一份承诺书，该份文件内注明了张小姐以48.3万元实收价出售其名下的物业，张小姐看了这份文件后，认为没问题，于是在文件内签字，然后，A中介公司再交给张小姐一份房屋买卖合同，张小姐看了合同后，发现该合同上所注明的售价为50万元，张小姐即时向A中介公司咨询，A中介公司回答：“你要求483万元是该物业的实收价，而在交易过程中，产生的交易费、税费、中介费只好转嫁给客人支付，因此合同内所写的成交价必须是50万元。”当时张小姐认为A中介公司的解释也相当合理，于是在合同内签署了她的名字。

    一周后，张小姐与买家、A中介公司到房管局办理交易时，买家向张小姐透露该物业的成交价为54万元，为此张小姐怒气冲冲地向A中介公司表示自己不卖该物业了，A中介公司的回复：“现在已是‘生米煮成熟饭’，想取消该宗交易是不可能的。”
   签“三方约”能控制风险

    金信联行房产部经理文海斌告诉记者，张小姐之所以出现上述的问题，与她如何签订合同有着极大的关系。在消费者了解了“实价报盘”的环节之后，就会进入到房产交易的第二环节，即“签约”环节。

    应该如何签约才能真正达到交易风险的最小化，使其交易安全得到较大程度的保障呢？文海斌认为，对于二手房市场来说，“实价报盘”是透明交易的基础，而“签三方约”就是实现透明交易的根本；换言之，只有在“实价报盘”的基础上进行“签三方约”，才能真正达到房产交易双方的权益得到最大程度的保障。因此说，“签三方约”是二手房交易中相当重要的环节之一。

    汇诚地产杨晓峰经理告诉记者，对于消费者来说，在二手房进入实质性的买卖交易环节时，买卖双方对于房产交易中所涉及的各项问题协商一致，才是确保房产交易安全的基础；而要做到买卖双方协商一致，必须能够确保签订房屋买卖合同时买卖双方见面，所表达出来的合同要求才最符合双方的意愿平衡点。÷

    同时，由于房产消费者对于二手房的交易流程以及相关税费政策各项专业知识不甚了解，从而缺乏一些潜在风险的预见性和防范性，更是缺乏对整体房地产宏观政策走向的准确判断性。而房产经纪公司作为二手房交易的专业服务机构，对于交易风险的把控以及房产市场走向的预判要
明显强于普通消费者，能够在房产的签约环节真正实现一种专业的指导功能以及风险的提示与规避功能，更是能够起到签约环节的见证职责。因此，在签约过程中，既要实现“买卖双方见面”，同时又要做到“经纪公司见证”。

    记者了解到，中介公司吃差价这一行为的发生，和签“两方约”有着莫大关系。签“两方约”，即经纪公司事先与出售者签约，然后经纪公司再与购买者签约。而这一签约过程，是不能确保达成交易双方真实意愿的，中介公司为了自身的利益，必然会采取能够倾向于交易的方向去进行双方承诺，而此时的承诺缺乏一定的法律效力，当出现突发间题时，必然会导致交易双方的权益受损。

    另外，在“签两方约”时，一些不良经纪公司故意报高房价成交，私自扣取其中差价，最后受损失的只有消费者自己。

    “三角关系”利于保障消费者权益

    房产中介法律顾问章律师告诉记者，签“两方约”导致的中介公司食差价，是中介公司一种常用的获取不正当利润的手法。某些不正规的中介公司利用业主对房屋交易情况不熟悉，通过某些手段获得业主信任，使业主“乖乖地”与其配合，令整个交易成功地进行。某些中介公司为拉拢业主或买家，他们会采取一些减佣的促销手段吸引业主或买家，事实上，减佣等于减少经纪人的收入，经纪人为了弥补损失，只好“搞一些小动作”来弥补损失。所以，章律师提醒业主，在委托中介出售物业给买家时，应该准备三支笔，签三方合约，形成一种稳定的“三角关系”。

    “三方约”能够在一定程度上避免食差价的现象。在实际操作时，业主或买家为避免自己的切身利益遭受损害，在签署合约时，如发现对方本人没有亲自到场，应马上要求对方代理人或中介公司出示一系列证明，并在合约上清晰注明交易双方的详细个人资料，若发现合约上某些项目不符时，业主或买家应咨询清楚所有问题才可签署自己的姓名。另外，在政府部门所需要收取的费用上，一律凭有效票据进行结算，一定程度上也能杜绝食差价现象的发生。同时，业主在委托中介出售物业时，尽量委托有品牌、信誉好的中介公司代理。